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Online-Eigentümerversammlungen sollen bald zulässig sein

Änderungen im Wohneigentums- sowie im Mietrecht sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (20/9890) vor. Mit dem Entwurf will die Bundesregierung zum einen ermöglichen, dass Wohnungseigentümerversammlungen künftig virtuell abgehalten werden können. Zum anderen soll der Einsatz von Steckersolargeräten erleichtert werden. Dieser soll als „privilegierte Maßnahme“ im Sinne des Wohneigentümer- beziehungsweise des Mietrechts gelten.

Möglichkeit virtueller Wohnungseigentümerversammlungen

Seit der WEG-Reform können einzelne Wohnungseigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen, reine virtuelle Versammlungen abzuhalten (d.h., ohne persönliche Teilnahme). Derzeit ist es nur möglich, reine Online-Versammlungen (auch als virtuelle Versammlungen bezeichnet) abzuhalten, wenn alle Eigentümer ohne Ausnahme zustimmen, und niemand persönlich teilnehmen kann. Dies gewährleistet, dass niemand, der nicht genügend Vertrauen in die Online-Teilnahme hat oder nicht über die erforderlichen technischen Kenntnisse verfügt, ausgeschlossen wird. Das bedeutet: Wenn auch nur ein Eigentümer persönlich teilnehmen möchte, muss dies möglich sein. Zum Beispiel im Verwaltungsbüro. Allerdings ist gesetzlich noch nicht eindeutig geregelt, dass Eigentümerversammlungen vollständig online (als digitale oder virtuelle Eigentümerversammlungen) abgehalten werden können.

Dies soll sich ändern. Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht die Einführung neuer Entscheidungsbefugnisse vor. Gemäß diesem Entwurf können Wohnungseigentümer bei Erhalt einer Dreiviertelmehrheit beschließen, die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung in ihrer Gemeinschaft einzuführen, mit einer Gültigkeitsdauer von drei Jahren ab dem Datum des Beschlusses. Die vorgeschlagene Befristung auf drei Jahre übernehme den Befristungsgedanken aus dem Aktienrecht (Paragraf 118a AktG) und verfolge mehrere Zwecke. So sollen Erwerberinnen und Erwerber von Wohnungen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden. Auch trage die Befristung der Tatsache Rechnung, dass sich die Haltung der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer zu virtuellen Versammlungen ändern könne.

Es wird erwartet, dass der Bundestag das Gesetz in erster Lesung am 18. Januar 2024 behandeln wird. Die Sitzung wird um 14:40 Uhr live übertragen. Nach einer 40-minütigen Debatte wird der Gegenstand dem Ausschuss überwiesen. Der Rechtsausschuss wird dann die weiteren Diskussionen leiten.

Durch den neuen § 23 Abs 2 a WEG-E soll hierzu also eine entsprechende Beschlusskompetenz eingeführt werden. Der Text des Entwurfs lautet:

“Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.”

§ 23 Abs. 2a WEG


(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

Der Gesetzesentwurf plant auch, den Katalog des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB§ um die Möglichkeit zu erweitern, dass Mieter die Erlaubnis für strukturelle Veränderungen beantragen dürfen, um Solaranlagen zur Stromerzeugung zu verwenden. Dies soll angeblich die Regelungen in Miet- und Wohnungseigentumsrecht bezüglich der Stromerzeugung durch sogenannte Balkonkraftwerke in Einklang bringen.

Fazit

In Zukunft sollen Wohnungseigentümerversammlungen auf Beschluss der Mehrheit der Eigentümer auch vollständig online abgehalten werden können, so sieht es ein Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vor. Dadurch dürfte es künftig einfacher werden, in Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen sogenannte Plug-in-Solaranlagen (“Balkonkraftwerke”) zu installieren. Auch die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen soll erleichtert werden. Der Gesetzentwurf wird nach dem 18. Januar weiter voranschreiten.

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